新城区统筹开发前海样本受关注
来源：前海特报 日期：2015/7/3 11:26:36
打造21世纪城市建设典范和标杆，是前海的规划建设目标。如此高的起点，决定了前海的规划建设必须注入全球最先进的规划理念，以及搭建与国际接轨的工程建设管理体制机制。
与此同时，备受瞩目的前海社会关注度剧增，在自贸区正式运作，企业公馆、深港青年梦工场相继开园，大量企业进驻的情况下，前海市政基础设施建设和产业配套用房亟需跟进，客观上对前海的开发建设进度提出了高要求。
如何将快速推进硬件环境提升与履行前海开发建设使命深度匹配，是非常大的挑战。
为此，负责前海合作区内土地一级开发、基础设施建设和重大项目投资的前海开发投资控股有限公司积极转变土地开发利用方式，在统筹地上地下空间开发、推进土地的多功能立体复合利用上进行大胆创新和探索，创造出了一套切实可行的城市建造模式，不仅项目建设全面提速，集约化与效益化水平与质量也大大提高。
所谓统筹开发，即是基础设施与建设过程采取高度一体化开发的模式。在前海“寸土寸金”形势下，未来包括交通组织、地下空间、公共配套甚至建筑物形象、生态环境，都将与城市建设紧密结合，成为一个有机的统一体。
社会效益与经济效益并举
新城区开发是一个集规划、资金筹集、招商、运营等方面的综合运作过程，而且往往规模较大，需要集一个城区甚至整个城市之力才能完成。如何从传统土地开发的粗放型开发思路，向各类资源整合的集约型开发转化，是一个比较艰难的过程。
当前，我国新城新区开发建设中存在着大量不节约不集约的问题。据国土资源部统计，当前全国391个新城新区规划人均城市建设用地高达197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，均远超人均100平方米的国家标准。
前海控股前期策划部总经理李荣生介绍，具体而言，新城开发的主要问题包括规划引导作用不强、项目建设管理不到位、商业开发与公众利益相背离等。
在规划上，现有城区规划往往容易流于形式，内容可操作性不强，在规划实施的时序上，也容易忽略当前及长远目标的结合，致使规划在手，无法实施。
在项目管理上，则容易存在从项目申报、立项、建设、管理、验收等各环节安排不科学、施工管理不规范、变更严重、工程质量不达标等问题，造成大量浪费。
此外，一些现行的开发管理模式实行的是“谁开发，谁配套”的运作模式，这样就导致配套设施分散，规模较小，无法带动城市功能的有效集聚和发展。这样的例子各地比比皆是，在商业体云集的区域，公共、地下空间严重缺失，布局不科学，甚至出现紧挨的地块地面砖、排水管道都铺置完全不同的现象。
因此在新区开发时精心做好顶层设计，推行紧凑型、立体型的城市建造模式显得尤为关键。其核心就在于实行统筹开发的模式，将社会效益与经济效益并举。
另一方面，对于唯一得到法定授权的开发建设及投资主体，由前海管理局全资控股的前海投控而言，其开发建设思路是政府主体意志的延伸与实现，因此能够充分发挥投资建设的主导作用。另外，新区开发建设需求量大、投资回收周期长，地方政府主导的平台公司能够有效平衡投入产出关系，避免完全市场化操作带来的先天不足问题。
谋求各方的“最大公约数”
从路径上来看，统筹开发包括统一规划、统一设计和统一建设，难点尤其在于后者。
就前海而言，到2020年，占地14.96平方公里的前海将容纳约65万工作人口，15万居住人口。
为了保证规划的落地，前海在产业布局的总体规划下，对室外景观、公用设施、地上地下空间都将实施统一设计和施工。也将是说，未来在前海，一切公共配套都将做到科学布置、和谐统一，惯常见到的如地铁规划不合理、公共空间不到位、地下空间遭缩水等现象应不会在前海出现。此外，建筑物的颜色、形态上也都将有所要求，避免出现极端不协调的情况。
对于重点控制区域和标志性建筑组群，前海开展分区分级的设计管控，对重要项目规划设计严格把关，充分征求市规土委等相关部门意见，报市政府审议，以此实现前海建筑和景观设计的精细化管理。
在施工建设过程中，传统开发容易出现各个开发主体遍地开花的景象。而前海的统筹开发则可以按照建设时序进行一体化整体开发，统一考虑区内发展现状、产业发展、基础设施和公共服务设施建设节奏等因素，在评估各类因素的内在相互影响以及市场可行性的基础上，再制定具体的开发时序，包括各类配套设施的分年度建设时序、产业年度引入时序等。
工地中挖基坑就是个很好的例子。按照一般开发建设的路子，有多个建设主体参与的挖基坑过程往往变成“九宫格”，各基坑支护经常重复建设，互相严重制约。而在前海开发过程中，以19单元3街坊地块为例，基坑由前海控股统一挖掘，不仅大大提速，将一年左右的工期缩短至5个月，也大大降低成本，并让其他开发商都感到信任和满意。
内部资源整合，发挥最大效益
一个简单的串联变并联，能为一个地块的报建审批节省数个月的时间；而一套设计人员和施工人员密切联系的合作机制，也能为前海质量、前海标准带来非凡的保证。
在前海，多个重点项目正在开发进行时中，以“统筹开发”作为落脚点，资源整合和共享让综合效益得到最大发挥。
以19单元3街坊为例，该地块以发展保税物流为主题，将打造世界级跨境供应链贸易产业中心，目前已经有包括香江、世茂、顺丰等7家开发商进场，其中还包括前海控股第一个永久性产业承接项目前海自贸大厦。目前地块整体设计方案已经完成，处于桩基施工阶段。
李荣生介绍，该项目是涉及与周边统筹开发的典型案例。考虑到与周边的环境协调、公共配套、地下空间以及相关开发商的建设进度，由前海控股牵头组织，从满足企业需求、完善功能配套考虑，对街坊进行整体优化布局，统一进行公共连廊、室外景观的设计。同时，实现街坊停车场、公共设施等配套服务功能的共享。
另外，前海交易广场项目则更具有先进性。该项目位于主打金融的桂湾片区核心地带，产业定位为要素交易中心与高端金融与服务业中心，是未来前海乃至深圳的核心地标项目之一。
该项目将探索“带设计出让”的土地出让模式，但为了保证方案的一致性，前海控股将主导项目地下地上空间立体化整体开发，加强公共空间的系统化、连续性、开放性，这种方式将成为前海项目建设的主要模式。
前海交易广场项目涉及到的另一个问题也非常典型，就是产业项目与周边基建工程的协调问题。目前，前海处于大开发阶段，所有的基建工程都将与周边工程发生关联，如果协调不好，资金、时间等成本都将大幅增加。交易广场项目就紧挨着地铁1号线、在建的5、11号线以及听海大道、梦海大道、桂湾三路等重要市政道路工程。
统筹开发的优势在此凸显出来。由于基建工程同样属于前海控股主导，内部资源可以迅速整合，因此控股公司在协调后，计划同步实施听海大道地下空间与项目地下空间的建设，相邻基坑中的支护将会实现共享，以此节约了不小的时间和工程成本。
另外，前海控股表示，因各工程之间的站点衔接问题必须在建设中动态完成，置业板块和基建板块目前已开展每周联席会议制度，希望做到提前预警，预判在先，掌握施工中的主动权，统筹协调各重大设施的调整和优化时序，从而进一步确保建设的可行性和合理性。
