只买对的不买贵的深圳楼市成交结构深度异变 - 港置研究

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只买对的不买贵的深圳楼市成交结构深度异变: 来源：日期：2010-07-22 09:09:53
　　调控政策实施“满百”，适逢政策观察效果的敏感期，“市场能见度”依然非常低。开发商降价尚处于“动嘴”阶段，购房者对于“买还是不买”继续增加的疑问，充分说明市场混沌有增无减。
　　
　　有研究人士认为，现在的楼市正处于纠结期，降价预期与“刚需”入市的交锋，让市场走势有些扑朔迷离。然而，胶着期也不乏异军突起者，小户型近期表现上佳，有望成为领军者。
　　
　　成交结构深度异变
　　
　　“９０平方米已经成为深圳楼市成交量的一条分界线。中小户型好卖已经是不争的事实。”一券商地产行业分析师认为，深圳楼市的成交结构在悄然发生变化。其观点在各大研究机构的深圳楼市上半年报中得到印证，往年“又红又专”的大户型豪宅在成交份额的“饼状图”上，已经退居二线，中小户型上位，占据半壁江山。
　　
　　除了房价和成交量外，楼市成交结构也在发生深度变化。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，经过宏观调控后，市场上一些豪宅产品出现滞销，但中低价位和中小户型的楼盘，还是有“日光盘”出现。而未来，市场上的供货结构也会逐步调整，以中小户型的产品为主。
　　
　　事实上，从统计数据来看，６月份全国主要城市的供应结构就已经出现了变化，９０平方米以下的普通住宅占总体房源的比重达到６６％，高于５月份４１％的水平。
　　
　　中原地产统计数据表明，深圳６月新推住宅２２１１套，以９０平方米以下面积为主，比例超过８０％，比上月多１８个百分点。９０平方米以下户型６月销售率４８．１８％，比中大户型高近１０个百分点；二手楼６０～９０平方米占据全市总体成交量的４５．３７％，环比５月份成交比例均出现３．１０％上浮。
　　
　　根据世华地产成交系统数据统计今年１～６月，９０平方米以下的住宅占总成交套数的七成以上，其中尤以５１～９０平方米两房或小三房成交最活跃，达五成以上，买家多数为自住需求以首次置业者为多；５０平方米以下的小户型占总成交套数的２１．０８％，买家一是资金实力有限的首次置业群体，一是投资客，１２１平方米以上的物业成交比例仅为８．８９％。
　　
　　调控下的“幸运儿”
　　
　　小户型产品可以说是新政下的“幸运儿”。
　　
　　此次调控政策要求提高首付比例和贷款利率以严控二套房贷，而对购买首套住房且套型建筑面积在９０平方米以上的也首次提出“贷款首付款比例不得低于３０％”，同时，调控政策依然支持首次购房，对首次购买９０平方米以下的中小户型提供首付２０％，享受贷款优惠利率以及缴纳１％契税的各种优惠政策。
　　
　　在调控的影响下，从目前市场不同户型的销售表现看，此前备受追捧的大户型因为总价高而明显滞销，而９０平方米以下的自住型产品则吸引了不少刚性需求，销售走俏。
　　
　　进入４月之后，小户型已经成为应对楼市新政最有力的产品。从近期深圳市场成交主力来看，万科里城、万科华府、花样年花郡二期、金地上塘道、侨城馨苑和天健时尚空间等等，小户型销售成绩都出乎意料。
　　
　　此外，深圳商报记者从中原、世联、美联、中联多家品牌中介了解到，新政实施的银行“差异化信贷”让９０平方米以下的中小户型成为调控的相对“幸运儿”，许多刚性需求者转为购买中小户型，这样导致小户型的价格比大户型更为坚挺。
　　
　　在一项网络调查中发现，首次置业者中４５．３％的人是处于２９～３５岁的青年人。在面积上，９０平方米以下和９０～１２０平方米的受欢迎程度相若，计划购买１２０平方米以上房源的网友则不到３０％。
　　
　　就目前来看，对于首次置业的年轻人来说，中小户型是个最好的选择。总价较低，首付比例小，无一不是吸引经济实力欠缺的年轻人的亮点。万科华府的业主李先生表示，“年初的时候，还准备买个９０～１００平方米大点的房子，结果新政出台之后，９０平方米以上首付就要３０％了，综合考虑了一下，现在还是买９０平方米以下的更加实际，算作是一个过渡吧。”
　　
　　在上述的网络调查中，７０．３％的网民表示购房是为了“自住”。调控政策实施“满百”，投资客逐渐从市场中退出，刚性需求占了市场的主要部分。由于这批楼市的主力军为首次置业的青年人群，买房以过渡性自住为主，使市场上的中小户型显得炙手可热。
　　
　　调整产品线将成趋势
　　
　　在楼市调控正急的４月底，公务员林先生以不到１３０００元／平方米的价格买下了一套小户型自用新房，周边同类住房价格还坚守在１５０００元／平方米“高地”。业内人士介绍，新一轮楼市调控以来，支撑深圳地区成交量的主要是适合“刚需族”的中小户型，敏锐的开发商们投向市场的也主要是这类住房。
　　
　　如果说几年前，因为“９０／７０”政策，开发企业被动地加大中小户型设计比例，而现在，受市场影响，越来越多的开发企业调整战略思路，主动向中小户型市场靠拢。
　　
　　一位在深圳多年从事建筑设计的设计师认为，中小户型将成为开发企业选择设计趋势。除了政策扶持中小户型外，市场是促使中小户型走好的主要因素。他认为，目前，房价单价居高不下，而单价和面积成反比，在购房总价不变的情况下，只能缩小户型面积。对此，开发企业要适应这种市场变化，就必须调整产品线。
　　
　　面对调控，购房者开始调整购房计划，改善性购买暂告一段落，而开发企业也在想办法，尽快消化新政带来的市场影响。
　　
　　“我们即将在７月份推出的新房中，８０平方米到９０平方米的户型为主打户型，按照新出台的调控政策，首次置业者还可以享受首付优惠的比例。”龙岗中心城的一位售楼人员说。采访中，多数在推或者即将推出的楼盘销售人员介绍，９０平方米以下的二房、三房成为供应的主力户型。
　　
　　公园大地９０％户型为１１０平方米以上，近期也将推出７８～１１３平方米的中小户型。中小户型也成为开发商“探路”的利器，绿景大公馆正推出的５５平方米和８８平方米的中小户型，很快打开了销路；而南山一负责销售的经理告诉深圳商报记者，项目正在进行前期蓄客，从客户情况来看，他们更喜欢９０平方米以下的中小户型。