深圳豪宅稀缺只是传说 1800万别墅暴跌800万 - 港置研究

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深圳豪宅稀缺只是传说 1800万别墅暴跌800万: 来源：日期：2010-07-22 09:09:53
　　“有投资客愿意将之前挂牌1800万元的别墅降到1000万元出售。”深圳市南山区后海片区一家地产中介透露，楼市调控以来，千万级以上的豪宅市场几乎无人问津，即便大降800万元，而这套别墅依然没有成交。6月以来，国内豪宅市场开始受到调控寒流的波及，交投状况顿时遇冷。京、沪、深三大豪宅集中地区的大部分高端项目滞销，售价也出现明显松动。
　　
　　业内人士指出，在中央坚定楼市调控不动摇、通过综合手段威慑和打击各类富裕群体购买多套住房－－包括豪宅的背景下，资产价格波动风险已骤然加大，国内富豪阶层购买豪宅的热情正在消退；而种种迹象表明，境外热钱退潮的可能性在加大，这也促使以“稀缺”、“珍藏”等自我标榜的豪宅市场快速降温。
　　
　　抗跌神话破灭
　　
　　一直以来，豪宅以其高品质和稀缺性，成为各地富豪们“收藏”和抵御市场周期波动的重要选择；不过，在新一轮房地产调控和调整中，豪宅“抗跌”的光环也已然黯淡。
　　
　　房地产业界对于豪宅还没有统一的界定。不过。业内资深人士指出，所谓豪宅，都具备三大特性。首先，单位销售均价高于同区域房价50%以上；其次，套型面积超过150平方米；最后，购买人群的“身家”远超千万元。这类住宅产品包括别墅和城市高端公寓。
　　
　　6月以来，众多符合这三大特性的住宅产品也逐步加入了降价阵营。
　　
　　接受深圳别墅投资者委托的中介坦言，这套别墅为一名企业主所有，新政之前的挂牌价为1800万元，最近业主资金紧张打算卖掉。然而市场转冷，原来的挂牌价无法成交，业主连续调低挂牌价，最后挂到1200万元。“不料购房者还在讨价还价，经过这么久，业主的实际心理价位已经到了1000万元。”中介公司负责人表示。这套直降800万元的别墅是深圳后海湾叠加别墅，可以看到海景，面积约240平方米，是刚交房不久的毛坯房。
　　
　　虽然是深圳后海片区豪宅的一个极端案例，但美联物业南山区负责人表示，后海片区豪宅去年涨幅超过一倍，过度炒作，调控出台后成交立刻冰冻，价格降了10%至15%。
　　
　　而深圳另一个豪宅片区——香蜜湖，成交量自调控以来也持续低迷。中原地产香蜜湖片区业务员坦言，三个月以来，在整个二手房市场上香蜜湖1号没有一套成交，水榭花都也仅成交一套，而在调控之前，这两个豪宅楼盘每个月都可以成交3至5套。华侨城的波托菲诺、红树西岸等顶级豪宅成交量也不超过10套。
　　
　　类似的情况也出现在北京。
　　
　　6月，北京豪宅的销量降至2008年3月以来的最低点；别墅和高端公寓的成交量不足100套；与4月份的高点相比，降幅超过80%。
　　
　　号称北京最贵公寓楼盘的长安8号，公开售价为8万元/平方米。自5月1日公开发售以来，仅签约3套，“联机备案”40套，销售率勉强达到10%。该项目销售人员对中国证券报记者表示，“现在认购，还有很大的优惠，幅度超过10%。”
　　
　　“伪豪宅”遭抛弃
　　
　　09年房价飙涨之际，众多开发商纷纷将普通住宅产品“人为拔高”，大户型、低密度和高总价的普通住宅设计方案风靡市场。“这类住宅产品并不具备特殊的自然景观和人文环境，也没有高科技的环保设施，甚至连园林设计也不是定制化的。这些住宅目前的日子普遍不好过。”业内人士指出。
　　
　　豪宅市场受到调控冲击，众多“伪豪宅”项目面临更严峻的降价压力，甚至可能修改规划。
　　
　　6月份，许多户型偏大的“伪豪宅”项目纷纷推迟开盘，而开盘项目普遍低开。4月份新政出台以来，深圳新上市的近20个新楼盘中，没有超过4万元/平方米的高端住宅推出。
　　
　　美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，豪宅近年来价格涨幅惊人，尤其是2004、2005年推出的豪宅楼盘，有的价格已经是原价的六七倍，炒作严重，新政一出投资客对豪宅望而却步。与去年豪宅市场的集体火爆形成鲜明对比，从沸点已降到冰点。世联地产研究人士指出，未来真正占据稀缺的、顶级的自然资源或城市资源的“真豪宅”所具有的价值，可能会得到高端客户的认可，成为豪宅市场中的聚焦点；另一方面，一些仅靠概念炒作出高价，但不具备豪宅品质的“伪豪宅”，则会在严厉的信贷调控中被市场抛弃。
　　
　　专家表示，地产新政对于90平方米以下的首次置业没有影响，小户型成为近期成交主力，精准打击的是投资客和多次购房者，而豪宅的购买者大部分都是投资客，对豪宅市场影响立竿见影。
　　
　　为此，不少开发商可能对原先的项目重新定位，户型规划重新设计，中小户型产品或再度受到市场青睐。
　　
　　以深圳为例，6月份，深圳仅有4个新项目入市，共销售住宅面积13.8万平方米，环比大减73.6%，同比减少3.0%。这四个项目均以中小户型住宅为主，入市均价集中在10000-20000元/平方米。小户型为主的成交结构拉低了近期深圳新房均价，6月份新房成交均价跌破17000元/平方米，为最近11个月以来最低。
　　
　　热钱或退潮
　　
　　上一波汇改前后，为“赌”人民币升值，境外热钱大肆涌入并投向国内不动产。其中，京、沪、深等地的高端物业成为境外热钱的主要目标。但从今年开始，热钱出现退潮迹象。
　　
　　“一方面，与欧美国家相比，我国的资产价格已经很高，尤其是房地产领域，继续追加投资的风险很大；另一方面，大量的热钱可能借新一轮人民币升值胜利撤出。两方面因素都对国内豪宅市场不利。”业内专家坦言。
　　
　　2010年第2季度，中国外汇储备仅增加0.29%，为十年来的增速最低值。其中在5月份甚至出现了外汇储备增加额为负的情况，而当月却出现了较大规模的外贸顺差。5月份，外汇占款环比骤降超过五成，释放出热钱外流的明显信号。
　　
　　“从地下钱庄监控的情况看，热钱正在大进大出，其结构已发生变化，上半年很多流进来的热钱都是港澳台居民储蓄资金，这些资金正在逐步退出。”广东省社科院一位研究热钱的专家说。从港澳台流入的资金，在国内的主要投资便是不动产。
　　
　　专家也指出，现在还不能完全明确热钱退出与豪宅市场的冷却之间有多大关联，但可以肯定的是，热钱所投资的物业一般具备区域地段的优越性，房价也明显高于周边均价。一旦热钱要退出，必然会对国内房地产市场尤其是豪宅市场产生重大影响。
　　
　　伴随着热钱的退出，国内富豪阶层购置房产的热情以及对房产价值的信心正在动摇。摩根士丹利执行董事兼中国策略师娄刚坦言，今年3、4月间，他已将其位于上海的几套高端公寓全部售出，理由便是“不看好房产价值能继续高增长。”
　　
　　显然，热钱退出和财富主要掌控群体的动摇，促成了近期的“豪宅变局”，而这一变局是短期调整还是趋势性变化，还有待观察。